De ce ajung să se scumpească apartamentele construite acum 30 sau chiar 40 de ani, dacă materialele de construcție s-au scumpit doar pentru blocurile noi? Economistul Veaceslav Ioniță explică unul dintre cele mai puțin înțelese mecanisme ale pieței imobiliare și arată de ce piața locuințelor vechi și cea a locuințelor noi sunt mult mai legate decât par la prima vedere.
Publicăm analiza integrală a dlui Ioniță:
Mulți oameni înțeleg de ce se scumpesc apartamentele noi atunci când cresc prețurile la ciment, metal, sticlă, energie sau forța de muncă. Dar apare imediat o întrebare firească: de ce se scumpesc și apartamentele vechi? Ce legătură are un bloc construit acum 40 de ani cu prețul fierului beton de astăzi?
Analiza ultimilor 30 de ani arată că legătura este directă și foarte puternică. Piața apartamentelor noi și cea a apartamentelor vechi funcționează ca două vase comunicante.
Primul factor: coeficientul de conversie
Cea mai mare parte a cumpărătorilor de apartamente noi nu vin cu bani „din afara pieței”. Ei își vând apartamentul vechi pentru a cumpăra unul nou. În Republica Moldova, raportul dintre cele două piețe s-a stabilizat în ultimii ani la aproximativ 1,5 m² vechi pentru 1 m² nou.
Cu alte cuvinte, pentru a cumpăra 100 m² într-un bloc nou, proprietarul trebuie să vândă aproximativ 150 m² în piața secundară sau să completeze diferența din economii. De aceea, atunci când apartamentele noi se scumpesc cu 10%, proprietarii apartamentelor vechi încearcă să majoreze și ei prețurile. Altfel, nu mai pot face conversia necesară pentru a-și îmbunătăți condițiile de trai. Acesta este mecanismul care transmite creșterea prețurilor din piața primară spre cea secundară.
Al doilea factor: efectul de substituție
În perioadele de șocuri, apare un fenomen și mai interesant. Să presupunem că un cumpărător intenționa să achiziționeze un apartament nou, însă prețurile cresc brusc. El are trei opțiuni:
- cumpără oricum apartamentul nou;
- amână decizia;
- renunță la apartamentul nou și cumpără unul vechi.
A treia variantă este cea care schimbă piața. Când mii de potențiali cumpărători migrează simultan de pe piața primară pe cea secundară, cererea pentru apartamentele vechi explodează. În rezultat, apartamentele vechi se pot scumpi chiar mai rapid decât cele noi. De aceea, în perioadele de creșteri accelerate, observăm adesea un fenomen aparent paradoxal: dacă apartamentele noi se scumpesc cu 10%, cele vechi se pot scumpi cu 12-14%.
Fenomenul funcționează și invers
Atunci când prețurile apartamentelor noi se stabilizează sau chiar încep să scadă ușor, o parte dintre cumpărătorii care se orientaseră spre piața secundară revin la apartamentele noi. Astfel, cererea pentru locuințele vechi scade, iar prețurile acestora se stabilizează sau chiar încetinesc mai rapid decât în piața primară.
Bonus: poate că nu apartamentele s-au scumpit, ci banii s-au ieftinit
Mai există un aspect pe care îl uităm adesea. Când comparăm prețurile de astăzi cu cele de acum 10, 15 sau 20 de ani, avem impresia că apartamentele au devenit mult mai scumpe. În realitate, o parte importantă a acestei creșteri este explicată de deprecierea banilor.
Un exercițiu interesant arată că un apartament obișnuit de aproximativ 70 m² în Chișinău valorează astăzi în jur de 1 kilogram de aur. Cu mici excepții în perioadele de criză sau exuberanță, aceeași relație s-a păstrat surprinzător de bine în timp.
Altfel spus, nu întotdeauna apartamentele devin mai scumpe. Uneori, banii noștri devin mai puțin valoroși.
În loc de concluzie
Există două mecanisme care leagă inevitabil piața apartamentelor noi de cea a apartamentelor vechi:
- Coeficientul de conversie – aproximativ 1,5 m² vechi pentru 1 m² nou.
- Efectul de substituție – migrarea cumpărătorilor între piața primară și cea secundară în special când asistăm la o modificare bruscă de prețuri.
Din acest motiv, scumpirea apartamentelor noi duce întotdeauna la scumpirea apartamentelor vechi. Iar în perioadele de șoc, reacția pieței secundare poate fi chiar mai puternică decât cea a pieței primare. De aceea, cine înțelege relația dintre cele două piețe înțelege, de fapt, cea mai importantă regulă a pieței imobiliare din Republica Moldova.
