„Piața imobiliară în cădere”, „Tranzacții în picaj”, „Prăbușire”, „Minim istoric al tranzacțiilor”, „Cea mai gravă criză din ultimii 15 ani”, „O scădere de 80 la sută”. Sunt doar câteva titluri apărute în presă și în spațiul public, care au amplificat percepția unei crize profunde pe piața imobiliară din Republica Moldova.

Datele oficiale confirmă o scădere puternică a activității. În același timp, analiza evoluțiilor arată că piața nu traversează o prăbușire clasică, ci o perioadă de blocaj și de schimbare a mecanismelor de funcționare. Pentru a clarifica situația, The List a analizat datele disponibile și a solicitat puncte de vedere din partea maib și a dezvoltatorului INAMSTRO.

Minim istoric. Dar oare dispariția cererii?

”În anul 2025, în Republica Moldova au fost realizate aproximativ 31.200 de tranzacții imobiliare, față de 45.200 în 2024 – cel mai scăzut nivel înregistrat din 2011. Segmentul cel mai afectat este cel al apartamentelor, în special în municipiul Chișinău, unde tranzacțiile au scăzut de la 23.700 la 14.000.” Sunt date prezentate public, la sfârșitul lunii ianuarie 2026, de expertul economic Veaceslav Ioniță, care menționează că este cea mai severă corecție din ultimii 15 ani, comparabilă doar cu perioada crizei din 2008.

În același timp, structura pieței se schimbă. Pentru prima dată, volumul tranzacțiilor din capitală este aproape egal cu cel din restul țării, iar suburbiile devin tot mai active.

În pofida scăderii tranzacțiilor, prețurile nu au coborât. În 2025, prețul mediu al apartamentelor din Chișinău a atins 1.720 euro pe metru pătrat, cel mai ridicat nivel înregistrat.

În a doua jumătate a anului, piața a intrat într-o fază de stagnare. Experții spun că numărul redus al tranzacțiilor a fost generat de diferența dintre așteptările vânzătorilor și capacitatea financiară a cumpărătorilor. Altfel spus: ”Cumpără cei care au nevoie de un loc unde să trăiască sau cei cărora li se schimbă circumstanțele de viață.”

Dispariția investitorilor și impactul noilor reguli

Unul dintre motivele cheie care ar fi dus la declinul pieței imobiliare este creșterea semnificativă a prețurilor la locuințe din ultimii ani, care i-ar fi descurajat pe cumpărători, urmat de retragerea persoanelor care achiziționează locuințe pentru revânzare.

„Creșterea prețurilor s-a oprit, au apărut restricții privind plățile în numerar, iar investitorii au început să plece, inclusiv în România”, a declarat expertul economic Veaceslav Ioniță.

Următorul motiv, spun tot mai multe voci publice, este imposibilitatea legalizării banilor acumulați. 

Totul pentru că din 1 aprilie 2025 a intrat în vigoare legea care limitează plățile în numerar pentru achiziții imobiliare peste echivalentul a 100 de salarii medii, aproximativ 80.000 de euro. Plafonul va scădea la circa 65.000 de euro în 2026 și la 50 de salarii medii în 2027.

„Oamenii au bani, dar iau credite, deoarece nu pot legaliza mijloacele. Autoritățile au făcut un deserviciu pieței, [îngreunând plățile în numerar]”, a declarat în repetate rânduri Veaceslav Ioniță.

Impactul legislației este vizibil în dinamica vânzărilor. Aproape 46% dintre apartamentele tranzacționate în capitală în 2025 au fost vândute în primul trimestru, înainte de intrarea în vigoare a restricțiilor privind utilizarea numerarului.

Dependența de credit

În paralel cu scăderea tranzacțiilor realizate din sursele proprii ale cetățenilor, creditarea ipotecară a devenit principalul mecanism de acces la locuințe. Potrivit datelor prezentate de Veaceslav Ioniță, în 2025 au fost acordate aproximativ 8.300 de credite ipotecare, un nivel record.

În același timp, 61,1% dintre apartamente au fost achiziționate prin ipotecă, față de 30,9% în 2024 și sub 20% în anii anteriori. Ponderea creditelor ipotecare în totalul tranzacțiilor imobiliare a ajuns la 29,9%, comparativ cu 18,6% în 2024.

Pentru a înțelege mai bine dinamica finanțării, am solicitat informații de la maib, liderul pieței ipotecare.

Într-un răspuns oferit pentru The List, banca a precizat că în 2025 a acordat 3.087 credite ipotecare, față de 2.564 în 2024, și deține o cotă de piață de 38,45%.

Reprezentanții maib subliniază că evoluția creditării nu este principalul factor al creșterii prețurilor pe piața imobiliară.

„Evoluția creditării ipotecare nu poate fi considerată factorul determinant al creșterii prețurilor pe piața imobiliară, întrucât această dinamică a fost influențată în principal de factori externi și de contextul macroeconomic general.” spune Tatiana Moisei, Product Owner Sales & Network development maib.

Potrivit reprezentantului bancar, pentru un credit ipotecar mediu de aproximativ 1,7 milioane de lei, acordat pe o perioadă de 30 de ani, este necesar un venit lunar de circa 33.500 de lei. În același timp, pentru anul 2026 nu este anticipată o reducere a ratelor dobânzii.

Oferta există, dar tranzacțiile sunt lente

Deși s-ar putea crea percepția publică, că piața suferă din cauza lipsei de locuințe, datele prezentate de Veaceslav Ioniță indică o situație diferită. În prezent, în Chișinău sunt disponibile cel puțin 10.000 de apartamente noi, echivalentul volumului de vânzări pentru aproximativ doi ani.

„La noi au scăzut numărul de tranzacții. Unii nu pot cumpăra, alții nu pot vinde. Piața a intrat în blocaj”, a explicat expertul.

În același timp, mai multe proiecte mari se finalizează, iar în următorii trei ani ar putea fi livrat pe piață aproximativ un milion de metri pătrați de locuințe.

Potrivit expertului, presiunile asupra sectorului construcțiilor vin din creșterea costurilor, estimate în prezent la aproximativ 900–1.000 de euro pe metru pătrat, dar și din accesul limitat la finanțare, băncile acoperind doar 5–10% din necesarul proiectelor.

Dezvoltatorii: piața rămâne stabilă

În timp ce o parte dintre experți vorbesc despre un blocaj al tranzacțiilor, unii dezvoltatori par să nu considere că piața se confruntă cu o criză.

Într-un punct de vedere oferit pentru The List, compania INAMSTRO a precizat că aproximativ 90% dintre apartamente sunt vândute înainte de finalizarea construcției, iar un nivel minim de 30% pre-vânzări este suficient pentru lansarea unei noi faze de proiect.

Reprezentanții companiei au confirmat că, în 2025, trei proiecte au fost puse în așteptare, însă strategia pentru perioada următoare nu prevede reducerea prețurilor.

„Prețurile din acest an rămân stabile, iar acolo unde proiectele se apropie de finalizare, acestea vor crește”, au declarat reprezentanții INAMSTRO pentru The List.

Potrivit companiei, volumul construcțiilor planificat pentru acest an va depăși nivelul anilor precedenți. În evaluarea dezvoltatorului, un semnal clar de revenire a pieței este diversificarea ofertelor, lansarea de proiecte noi în Chișinău și menținerea accesului la credite bancare pentru cumpărători.

Ce soluții pregătește statul

Până în acest moment, autoritățile recunosc încetinirea pieței, dar spun ferm că nu intenționează să intervină prin plafonarea prețurilor.

Președintele Comisiei parlamentare pentru economie, buget și finanțe, Radu Marian, afirmă că soluția este creșterea ofertei și îmbunătățirea transparenței.

„Nu vrem să ne implicăm și să plafonăm sau să reglementăm prețurile. Soluția este să existe mai multe apartamente disponibile spre vânzare și mai multă transparență pe piață.”

Potrivit acestuia, autoritățile analizează o listă de terenuri, în special în localitățile din jurul Chișinăului, care ar putea fi valorificate în cadrul unor parteneriate public-private.

„Există o listă de terenuri care pot fi scoase la valorificare. Noi oferim un teren la un cost mai mic, în schimbul oferirii unor apartamente pentru categoriile sociale vulnerabile.”

Procesul, spune deputatul, va fi unul gradual și orientat spre dezvoltarea zonei metropolitane.

O piață blocată, nu prăbușită

Datele din 2025 arată o transformare profundă a pieței imobiliare. Cererea nu a dispărut, dar s-a restrâns la cumpărători de necesitate. Tranzacțiile în numerar au scăzut, iar creditarea a devenit principalul motor al pieței. Investitorii s-au retras, iar oferta existentă nu se transformă rapid în vânzări.

În aceste condiții, piața imobiliară se confruntă mai degrabă cu o criză de lichiditate decât cu o criză de ofertă. Evoluția din 2026 va depinde în principal de reluarea volumului de tranzacții, indicatorul care va arăta dacă piața își revine sau intră într-o corecție mai profundă.